Ceny mieszkań w Gnieźnie: 6 636 zł/m² (listopad 2026). Rejony, metraże, rynek pierwotny i wtórny

Barometr cen, listopad 2026: mediana ceny mieszkania w Gnieźnie z ostatnich 12 miesięcy wynosi 6 636 zł/m². To o 304 zł/m², czyli 4,8% więcej niż średnia z 2025 r. Ceny transakcyjne pokazują jednocześnie istotne różnice między lokalizacjami, metrażami i rynkami. Typowa kwota zakupu wynosiła 320 000 zł, a mediana powierzchni lokalu to 48 m².

Redakcja terazgniezno.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Gnieźnie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Gniezno na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Gnieźnie: najważniejsze liczby

• 6 636 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 304 zł/m², czyli 4,8% - wzrost wobec średniej z 2025 r.
• 5 239-7 917 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 320 000 zł - mediana ceny całego mieszkania.
• 48 m² - mediana powierzchni.
• 8 231 zł/m² - mediana w rejonie Dziekanka.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

7 904 zł/m² płacono za nowe lokale, wobec 6 102 zł/m² na rynku wtórnym. Premia deweloperska wynosiła 29,5%. Może ona odzwierciedlać nie tylko wiek budynku, lecz także lokalizację i strukturę sprzedawanych mieszkań.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

7 729 zł/m² dla lokali o powierzchni 35-45 m² to najwyższa mediana w zestawieniu. Mniejsze mieszkania mogą osiągać wyższą cenę jednostkową, ponieważ niższy całkowity budżet zakupu poszerza grono potencjalnych nabywców. Zależność nie jest jednak liniowa, co pokazuje poniższy wykres.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

8 231 zł/m² w rejonie Dziekanka wyznacza górny poziom wśród rejonów bez oznaczenia orientacyjności. Dla rejonu Osiedle Tysiąclecia mediana wynosi 5 580 zł/m². Niższe wartości widoczne w tabeli dotyczą rejonów oznaczonych przypisem.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego. Te same części miasta zestawiono oddzielnie dla mieszkań od dewelopera i mieszkań używanych; kreska oznacza, że w rejestrze zabrakło transakcji danego rynku w tej części miasta.

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Wykaz ulic z częstym obrotem obejmuje:

• ul. Budowlanych - 5 676 zł/m²,
• ul. Łąkowa - 8 616 zł/m²,
• ul. Elizy Orzeszkowej - 9 428 zł/m².

Przy ul. Roosevelta mediana wynosiła 5 569 zł/m². Różnica względem ul. Elizy Orzeszkowej sięgała 3 859 zł/m².

Najświeższe wiadomości z Gniezna czekają na stronie głównej terazgniezno.pl, a koncerty, spotkania i imprezy na najbliższe dni – w kalendarzu wydarzeń.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Do ceny 320 000 zł na rynku wtórnym trzeba doliczyć PCC 2%, czyli 6 400 zł, jeśli zakup nie podlega zwolnieniu dla pierwszego mieszkania. Maksymalna taksa notarialna z VAT wynosi około 2 522 zł, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej - 300 zł. Taksa jest negocjowalna. Przy zakupie od dewelopera cena zawiera VAT, a PCC nie występuje.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen pokazuje, o ile wzrosły ceny względem 2023 r.: z 5 438 zł/m² do 6 636 zł/m², czyli o 22%. Średnie roczne tempo wynosiło 6,9%.

Gniezno na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

8 660 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa wielkopolskiego. W Gnieźnie metr kosztował o 2 024 zł mniej.

Powiat gnieźnieński wg GUS: mediana ceny m² lokali mieszkalnych sprzedanych w IV kw. 2024 wyniosła 5 348 zł/m²; rok wcześniej było to 4 866 zł/m², co oznacza wzrost o 9,9%. W samym mieście średnia z aktów za cały 2024 r. wyniosła 5 653 zł/m², czyli o 305 zł więcej niż mediana powiatu.

W Trzemesznie metr był o 477 zł, czyli 7,2% tańszy niż w Gnieźnie.

Komentarz analityczny

304 zł/m², czyli 4,8% wzrostu wobec średniej z 2025 r. oznacza kontynuację zwyżki, ale z dynamiką niższą niż 6,9% średniorocznie od 2023 r. Lokalny rynek nadal drożeje, choć obecne tempo jest spokojniejsze niż w jego niedawnej historii.

W Polsce ceny mieszkań w II kwartale 2026 r. wzrosły o 6,3% rok do roku (źródło: GUS, Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r.). Z kolei oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wyniosło we wrześniu 5,98%, wobec 5,99% w sierpniu (źródło: NBP, dane za wrzesień 2026 r., publikacja 30 października 2026 r.).

Niższy koszt finansowania może zwiększać dostępność zakupu i podtrzymywać popyt także w mniejszych miastach. W Gnieźnie znaczenie ma przy tym wybór segmentu: rynek wtórny oferuje niższą medianę niż deweloperski. Co dalej z cenami? Jeśli dostępność kredytów będzie się poprawiać, a podaż pozostanie ograniczona, presja wzrostowa może się utrzymać. Jeśli oferta będzie rosła szybciej niż popyt, wzrost może osłabnąć. Twarda prognoza nie jest tu uzasadniona.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Gnieźnie?

Mediana wynosi 6 636 zł/m², a połowa transakcji mieści się w przedziale 5 239-7 917 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Gnieźnie rosną, czy spadają?

Rosną: mediana jest o 304 zł/m², czyli 4,8% wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Wśród rejonów bez gwiazdki najwyższą medianę ma rejon Dziekanka - 8 231 zł/m², a najniższą rejon Osiedle Tysiąclecia - 5 580 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Gnieźnie?

Dla powierzchni 25-35 m² mediana wynosi 7 355 zł/m², a dla 35-45 m² - 7 729 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak: mediany wynoszą odpowiednio 7 904 zł/m² i 6 102 zł/m², co oznacza premię 29,5%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 205 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 5 listopada 2025 do 1 września 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (48 transakcji) i wtórny (157); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-09-01; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: grudzień 2026.