Aktualne ceny mieszkań w Gnieźnie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. W ostatnich 12 miesiącach za metr kwadratowy mieszkania w Gnieźnie płacono przeciętnie 7 028 zł. To wzrost o +11,0%, czyli +696 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Comiesięczny barometr opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych. Pokazuje więc, jakie kwoty faktycznie znalazły się w umowach sprzedaży.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Gnieźnie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Gniezno na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Gnieźnie: najważniejsze liczby

• 7 028 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +11,0% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+696 zł na metrze)
• 5 530-8 391 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 328 698 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 48 m²
• +29% - o tyle podrożał metr od 2023 r. (średnio +8,9% rocznie)
• rejon Dziekanka - najdroższa część miasta: 8 185 zł/m²

Mediana na poziomie 7 028 zł/m² oznacza, że połowa cen transakcyjnych była niższa, a połowa wyższa od tej wartości. Rozpiętość między 5 530 a 8 391 zł/m² pokazuje zarazem, jak silnie na cenę wpływają lokalizacja, standard i metraż lokalu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 35.0% droższe od lokali z rynku wtórnego. Mediana dla rynku pierwotnego wyniosła 8 267 zł/m², wobec 6 124 zł/m² na rynku wtórnym.

Taka premia zwykle odzwierciedla połączenie nowszego standardu budynku, kosztów realizacji inwestycji oraz preferencji kupujących wobec lokali niewymagających remontu. Nie oznacza jednak, że każdy nowy lokal jest droższy od każdego mieszkania używanego.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą medianę, 7 958 zł/m², osiągnęły małe mieszkania o powierzchni 35-45 m². Kawalerki z przedziału 25-35 m² kosztowały 7 760 zł/m², a lokale 70-90 m² - 5 068 zł/m². Mniejsze metraże bywają droższe w przeliczeniu na metr, ponieważ zapewniają niższy próg wejścia przy zakupie całego lokalu.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najwyższą medianę odnotowano w rejonie Dziekanka, gdzie wyniosła 8 185 zł/m². Najniższą wartość w zestawieniu ma rejon Osiedle Kazimierza Wielkiego - 5 527 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 48%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

W wykazie transakcji najwyższą medianę wśród ulic o żywym obrocie osiągnęła ul. Elizy Orzeszkowej - 9 106 zł/m². Najniższą wartość odnotowano przy ul. Budowlanych - 6 086 zł/m². Różnica wyniosła 3 020 zł/m².

• ul. Marii Pawlikowskiej-Jasnorzewskiej - mediana 8 399 zł/m²
• ul. ks. Prymasa Stefana Wyszyńskiego - mediana 7 197 zł/m²
• ul. Łąkowa - mediana 8 568 zł/m²

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie typowego mieszkania z rynku wtórnego za 328 698 zł poza ceną nieruchomości trzeba uwzględnić podatek PCC 2%, czyli około 6 574 zł, maksymalną taksę notarialną do około 2 564 zł z VAT oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej w wysokości 300 zł. PCC nie zapłacą osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Przy zakupie od dewelopera podatek PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje, że od 2023 r. mediana w Gnieźnie wzrosła z 5 438 zł/m² do 7 028 zł/m². Oznacza to zmianę o +29%, przy średnim tempie +8,9% rocznie. Bieżący wykres wskazuje, o ile wzrosły ceny w ostatnim okresie i jak obecna dynamika wypada na tle wcześniejszych lat.

Gniezno na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa wielkopolskiego objętych monitoringiem wyniosła 8 865 zł/m². W Gnieźnie było więc o 1 837 zł/m² taniej.

W Witkowo, położonym 15 km od Gniezna, mediana była niższa o 2 203 zł/m². Z kolei w Poznań cena metra była wyższa o +62,2%.

Komentarz analityczny

Lokalny rynek pozostaje w fazie wzrostowej. Bieżąca zmiana o +11,0% wobec 2025 r. przewyższa średnie tempo +8,9% rocznie od 2023 r. W tym okresie mediana wzrosła z 5 438 zł/m² do 7 028 zł/m², czyli o +29%. To sugeruje, że obecny wzrost cen transakcyjnych jest szybszy niż średnia z wcześniejszej historii miasta.

Na poziomie krajowym stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75%, po obniżce o 25 pb (NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższy koszt pieniądza może poprawiać dostępność finansowania kredytem, a tym samym wspierać popyt także poza największymi miastami. Jednocześnie w I kw. 2026 deweloperzy ukończyli 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej, a rozpoczęli budowę 49,4 tys. mieszkań, o 11,4% mniej r/r (GUS, Residential construction in the period of January-March 2026).

Dla Gniezna znaczenie ma również relacja cen do regionu. Mediana 7 028 zł/m² pozostaje niższa od 8 865 zł/m² dla monitorowanych miast województwa wielkopolskiego. Różnica cenowa może podtrzymywać zainteresowanie lokalami w mieście wśród nabywców porównujących budżety z większymi ośrodkami, ale nie przesądza o dalszym kierunku cen.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli dostępność kredytów będzie się poprawiać, a podaż nowych lokali pozostanie ograniczona, presja na ceny może się utrzymać. Jeśli natomiast liczba dostępnych mieszkań wzrośnie szybciej niż popyt, tempo wzrostu może osłabnąć.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Gnieźnie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 7 028 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się w przedziale 5 530-8 391 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Gnieźnie rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana była o +11,0%, czyli o +696 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdroższy był rejon Dziekanka z medianą 8 185 zł/m², a najniższą medianę miał rejon Osiedle Kazimierza Wielkiego - 5 527 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Gnieźnie?

Kawalerki o powierzchni 25-35 m² osiągały medianę 7 760 zł/m², a małe mieszkania 35-45 m² - 7 958 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny był o 35.0% droższy: mediana wyniosła 8 267 zł/m² wobec 6 124 zł/m² na rynku wtórnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 202 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-05-25; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.